成都土拍市场多次触及最高限价 高房价“拖垮”华图山鼎IPO项目

发布公告，将中止部分筹措资金投资项目，并将结余筹措资金永久补足流动资金。　　证券时报·e公司记者注意到，上述项目为华图山鼎IPO募投项目，曾计划在成都、西安、北京、深圳等地购买办公楼展开“区域业务扩展中心建设”。但在上市将近五年后，华图山鼎该项目投放工程进度仅有3成，终因成都等地房价下跌较多而中止实行。

　　从另一个层面来看，自2019年华图投资夺下该上市公司控股权后，外界仍然预期将有教育资产注入，此次中止原上市公司建筑设计募投项目，也有可能是上市公司战略的转变。　　投放工程进度仅有为33%　　华图山鼎前身为山鼎设计，公司大本营在成都，2015年12月23日月登岸创业板。山鼎设计主要专门从事向客户获取建筑工程设计及涉及咨询服务，还包括项目前期咨询、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计及施工因应等服务。　　彼时，山鼎设计IPO公开发行股票2080万股，最后筹措资金净额为1.07亿元，计划投放“区域业务扩展中心建设”和“总部建设”等项目，投资金额分别为7829.23万元和9060万元。

　　必须认为的是，华图山鼎此次中止的项目正是当年IPO募投项目之一，即在成都、西安、北京、上海、深圳核心区域购买办公场所的“区域业务扩展中心建设”项目。　　在招股书中，该上市公司曾提及，上述项目分别电磁辐射西南、西北、华北、华东和华南等地区，意图展开业务扩展，构建全国化战略布局的必须；同时，适应环境区域业务特点，提高客户服务能力的必须。

　　招股书透露，上述项目原本计划建设三年，总计引入22名高端设计人才，建设113人设计团队，设施10名管理人员，强化整体建筑设计实力，项目筹措资金还包括房屋购置费、装修费、设计人员猎头酬劳等。　　以西南地区为事例，山鼎设计招股书认为，就公司所在地成都而言，新的实施的《四川省成都天府新区总体规划（2010-2030）》将环绕再生一个“产业成都”的核心目标，大力发展战略新兴产业、现代制造业、高端服务业和现代都市农业，把天府新区建设成以现代制造业居多、高端服务业核心区，宜业、宜商、宜居的国际化现代新城区，构成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区。天府新区规划面积为1578平方千米，预计在2030年新区城镇人口将超过580~630万人。

　　在此背景下，山鼎设计指出，天府新区、成渝经济区和两江新区的规划前景为西南地区的持续发展获取了政策确保，经济发展和城镇化进程的加快前进，也将造就本地区固定资产投资和建筑业、房地产业的发展，为建筑设计行业获取更为辽阔的市场空间。　　基于这样的逻辑，山鼎设计“区域业务扩展中心建设”项目为原计划在成都、西安、北京、上海、深圳核心区域购买办公场所，白鱼投放筹措资金3757.95万元。

　　但事与愿违，根据7月23日近期公告，成都、西安、北京、上海、深圳等区域房产价格上涨较多，公司并未在预计建设期内寻找适合的办公场所。因此，为进一步提高筹措资金的用于效率，上市公司白鱼中止对“区域业务扩展中心建设”项目的之后投放，并将上述项目结余筹措资金永久补足流动资金。　　证券时报·e公司记者注意到，截至2020年6月底，上述募投项目已总计投放1233.11万元，投放工程进度仅有为32.81%；再加利息收入142.59万元，项目筹措资金结余2667.43万元。

　　成都“地王”频现　　转入2020年，房企对成都土拍电影市场的热情减，多次看清最低禁售。今年3月19日，成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖会，土地用途类型为显住宅，起拍价5250元每平方米。据报，龙湖、保利、旭辉等共计16家房企甄选参予拍卖会，最后上海大发房地产集团有限公司以11800元每平米楼面价夺下该地块，溢价幅度超过124.76%。

　　4月2日，成都还曾拍卖会转让两宗住宅用地，合计大约150亩。其中，坐落于成都锦江区的另一宗地块清净用地面积大约131亩，起拍楼面价15600元每平米。据报，建发地产竞得该宗地块，成交价楼面价19800元每平米，溢价率26.92%，使用权接管比例为7%。

考虑到使用权接管比例，彼时建发地产拍电影地楼面价也许比2019年华发集团拿地价更高。　　7月2日，成都新都区和高新区有两宗地块公开发表拍卖会，竞拍持续疯狂白热化，“地王”再度易主。　　在两宗土地拍卖会中，最重要也是最引人注目的就是二号宗地，该宗土地坐落于高新区中和街道不会龙社区7两组（原会龙村12社）、劲松社区10两组（原劲松村12社、13社、14社），其土地面积大约41.88亩，是一宗显住宅用地。

　　证券时报·e公司记者了解到，此次土地拍卖会采行“原作最低禁售+竞向政府使用权接管出租住房建筑面积比例”方式进行拍卖，土地起拍楼面地价为14800元每平米。　　实质上，此次土拍电影是高新区最低起拍价，也是成都第二低，目前最低起拍价为成都锦江区的15600元每平米。最后由渝太地产以成交价楼面价20700元每平米竞得二号宗地，溢价率超过39.86%，成交价总价则为11.56亿元。

必须认为的是，高新区此次土拍电影创下了成都土地最低成交价单价，也让成都住宅土拍电影楼面价首次突破了每平米两万元的大关。　　从客观来说，住宅用地的土拍价格走高，并无法代表商业用地的趋势，因为各地为了招商引资必须，往往不会给与企业更加多优惠政策和很低的住宅用地起拍价。　　不过，水涨船高，该涨还得涨，特别是在是高新区和天府新区等核心商业区。

　　今年5月12日，成都高新区1宗住宅用地顺利转让，最后合景泰富以5.16亿元竞得，楼面价16600元每平米，溢价率38.33%。据报，该地块坐落于高新区天府三街与富华南路交汇处，地块面积3.11万平米，用途为住宅用地，容积率2，建筑密度40%。

　　同月28日，成都天府新区兴隆湖约43亩寄居商用地，更有了十余家品牌房企参予竞拍，经过多轮开价超过最低禁售。最后，该宗地被德信进帐，成交价楼面价17299元每平米，溢价率80%，续竞配建并使用权接管住房面积比例为1%。

　　华图山鼎意欲何为？　　的确，现实却很残忍！　　当初IPO，山鼎设计辨别定了房地产业的蓬勃发展趋势，却没能借此分给多少红利。　　在上市后的四个原始年度中（2016年~2019年），山鼎设计营业收入分别为1.58亿元、1.5亿元、2.16亿元和2.14亿元，增长率分别为-14.96%、-4.94%、44.02%和-1.02%；扣住非后，净利润则分别为1891万元、1553万元、2675万元和1781万元，增长率分别为-25.39%、-17.89%、72.28%和-33.43%。　　最后在2019年9月，华图宏阳投资有限公司（全称华图投资）作价7.5亿元转让山鼎设计30%股权，沦为这家上市公司新任有限公司股东。

　　在业内显然，山鼎设计控股权易主，也许意味著华图投资的母公司北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司（全称华图教育）有可能借壳山鼎设计。　　此前，有业内人士曾认为，华图教育显著是有备而来，并购山鼎设计30%的股权，这是华图教育借壳山鼎设计的第一步，再行更改控制权，再行展开资产注入。

　　天眼坎表明，华图教育正式成立于2003年，注册资本为4.2亿元，经营范围还包括的组织文化交流、出版发行策划、编辑服务等业务。其中，易定宏、伍景玉为夫妻关系，并签定了《完全一致行动协议》，为华图教育的实际掌控人，合计持有人华图教育39.67%的股份。　　目前，华图教育在公务员培训领域份额为12.7%，是目前国内职业教育仅次于的培训机构之一。

截至2019年9月，华图教育早已在全国享有多达1000家直营自学中心，员工多达10000人，年培训学员100万人以上。　　但必须认为的是，华图教育2011年已完成股改，2012年曾启动IPO辅导备案，2014年7月上海证券交易所新三板，2015年借壳A股新的都酒店上市并未顺利，2016年借壳扬子新材并未顺利，2017年6月提交A股上市申请人，但由于审查程序等原因，其改为计划回国港上市，2018年3月向港交所提交上市申请人，2018年10月再度提交申请人资料，仍然未果。　　如今，华图投资早已有限公司华图教育将近一年时间，外界对华图教育等教育类资产重复使用上市公司的预期仍然不存在。从这个角度来分析，华图山鼎若真无意将从主营建筑设计跨界至教育领域，那么大自然没有适当之后对建筑设计IPO募投项目新增投放。

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